양도소득세 계산기 - 1주택 비과세·장특공제·다주택 중과

2026년 5월 10일부터 중과가 다시 살아났습니다

다주택자 양도세 중과는 2022년 5월부터 네 해 동안 미뤄져 있었습니다. 그 유예가 2026년 5월 9일로 끝났고, 5월 10일 양도분부터 다시 적용됩니다. 조정대상지역에서 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 붙습니다.

유예 기간에 만들어진 계산기는 아직도 중과 없이 계산합니다. 그래서 이 계산기는 양도일을 받아 그날 기준으로 판단합니다.

중과 대상이면 장기보유특별공제도 못 받습니다

세율만 오르는 것이 아닙니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 통째로 배제됩니다. 10년을 보유해 20% 공제를 받을 수 있었더라도 0이 됩니다. 세율은 올리면서 공제는 그대로 두는 계산기가 있는데, 그러면 실제보다 세금이 적게 나옵니다.

12억은 “빼주는 금액”이 아닙니다

1세대1주택 비과세를 “12억까지는 공짜”로 아는 분이 많은데, 12억을 넘으면 계산이 달라집니다. 양도차익을 비율로 갈라서 12억 초과분에 해당하는 몫만 과세합니다.

과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

20억에 팔고 10억에 샀다면 양도차익은 10억입니다. 여기서 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%를 곱해 4억이 과세 대상이 됩니다. “20억 − 12억 = 8억에 세금”이 아닙니다.

장기보유특별공제는 표가 두 개입니다

• 일반표 — 3년 이상부터 보유 연 2%. 15년 이상이면 30%가 최대입니다.
• 1세대1주택 우대표 — 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 따로 계산해 더합니다. 10년 보유하고 10년 거주하면 80%입니다.

우대표를 쓰려면 2년 이상 거주해야 합니다. 보유만 오래 하고 살지 않았다면 1주택이어도 일반표(연 2%)입니다. 전세를 주고 다른 데 살았던 경우가 여기 해당합니다.

2년을 못 채우면 세율이 확 뜁니다

보유 기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율입니다. 기본세율 최고구간(45%)보다도 높습니다. 장기보유특별공제도 3년부터라 아무것도 못 받습니다.

그래서 매도 시점을 정할 때 보유 2년이 되는 날이 중요한 분기점입니다. 며칠 차이로 세금이 수천만원 달라질 수 있습니다.

기본공제는 사람당 연 1회입니다

양도소득 기본공제 250만원은 1년에 한 번입니다. 같은 해에 두 건을 팔면 250만원을 나눠 쓰는 셈입니다. 공동명의라면 각자 250만원씩 받습니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

주택 외 자산(토지·주식·분양권), 상속·증여받은 주택의 취득가액 특례, 일시적 2주택, 상생임대인, 재개발·재건축 조합원입주권 특례, 각종 감면은 반영하지 않았습니다. 금액 단위가 큰 세금이므로 실제 신고 전에는 반드시 세무 전문가나 홈택스 모의계산으로 확인하세요.