전월세 전환 계산기 - 전환율·법정 상한

계산은 이렇게 합니다

월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12

전세 3억원짜리를 보증금 1억원으로 낮춘다면 2억원이 전환 대상입니다. 전환율이 4.5%라면 연 900만원, 열두 달로 나눠 월 75만원이 됩니다.

법정 상한은 기준금리를 따라 움직입니다

전환율에는 상한이 있습니다. 한국은행 기준금리 + 연 2%와 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%입니다. 10% 쪽은 기준금리가 8%를 넘어야 걸리는 안전장치라 평소에는 앞의 것만 보면 됩니다.

기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직입니다. 계산기에서 기준금리를 직접 고칠 수 있게 열어 두었으니, 금통위 결정이 난 뒤라면 그 값을 넣어 보세요.

이 상한이 항상 적용되는 것은 아닙니다

여기가 가장 많이 오해하는 부분입니다. 상한은 두 경우에만 강제력이 있습니다.

• 계약 기간 중에 전세를 월세로 바꿀 때
• 계약갱신요구권을 행사해서 갱신할 때

새로 맺는 계약에는 적용되지 않습니다. 이사를 가서 새 집을 계약한다면 전환율이 6%든 7%든 불법이 아니고, 시세대로 정하는 것입니다. 그래서 “법정 상한을 넘었다”는 말을 하기 전에 내 상황이 어느 쪽인지부터 확인해야 합니다.

집주인이 준 조건이 몇 %인지 거꾸로 봅니다

보통은 전환율을 알고 월세를 구하지만, 실제 상황은 반대입니다. 집주인이 “보증금 1억에 월세 100만원” 같은 조건을 먼저 주고, 그게 적당한지 판단해야 합니다.

전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 보증금)으로 역산하면 됩니다. 이 계산기의 ‘이 조건 몇 %인지’ 탭이 그것을 해 줍니다. 대부분의 전환 계산기가 이 방향을 지원하지 않아서, 정작 필요한 순간에는 쓸 수 없습니다.

전환율이 높을수록 세입자에게 불리합니다

전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 집주인이 매기는 이자율에 가깝습니다. 같은 2억원을 월세로 돌려도 4%면 월 67만원, 6%면 월 100만원입니다. 전환율이 은행 예금 금리보다 훨씬 높다면, 대출을 받아서라도 보증금을 올리는 편이 유리할 수 있습니다.